Edificio en altura en calle 25 de Mayo de la ciudad de Paraná

Abstract

El presente trabajo final de carrera tiene su eje central en el desarrollo, desde el sector privado, de un proyecto para inversión y comercialización de un edificio de departamentos en altura; con un subsuelo de cocheras, planta baja con local comercial, siete plantas tipo y una terraza con quincho. Este proyecto abarca los análisis, diseños y cálculos técnicos, así como el estudio de mercado, plan de inversión y beneficios asociados. Se efectuó un trabajo de vinculación con múltiples disciplinas, organismos públicos, empresas distribuidoras y profesionales. De esta manera se integra una serie de documentos que son necesarios para llevar a cabo este emprendimiento, los cuales se realizan desde el enfoque de un grupo de ingenieros civiles que lideran y participan en todas las etapas desde el desarrollo técnico, el negocio de comercialización y hasta su construcción. Se realizó la búsqueda de un terreno, el estudio del mismo y el análisis de la reglamentación vigente. De esta forma se propuso un diseño arquitectónico, con el cual se consultó al municipio sobre su factibilidad. Al verificarse la propuesta se continuó con el diseño y el predimensionamiento estructural mediante un software de cálculo de estructuras, para obtener un planteo preliminar de la misma. Se proyectaron y dimensionaron las instalaciones sanitarias, eléctricas y de gas, en contacto con los entes correspondientes para cada conexión: Obras Sanitarias, ENERSA y RedenGAS. Se elaboró el cómputo y el presupuesto de toda la obra, donde los costos de materiales, mano de obra y equipos se obtienen de tablas publicadas en revista CIFRAS y por el CPICER. En base a esto se realizó el plan de trabajo y la curva de inversión del proyecto. También se trabajó en la confección de planos, planillas y distintos detalles para obtener así la documentación necesaria para la realización de una obra de este tipo, así como también se hizo un análisis del Estudio de Impacto Ambiental, y un planteo de Higiene y Seguridad. Para concluir con el proyecto de inversión, se efectuó un estudio del mercado para conocer la situación actual inmobiliaria. Conociendo la demanda existente se desarrolló una estrategia comercial focalizada hacia al segmento que se quiere dirigir. Se analizó la figura legal del fideicomiso en la construcción y sus ventajas, adoptando para el presente proyecto la de “Fideicomiso de construcción al costo” Sobre la base de toda la información obtenida en los estudios previos, se efectúa el análisis económico y financiero del proyecto. Se elabora un flujo de fondos siguiendo un criterio de caja y luego se evalúa la rentabilidad de los inversores, mediante la tasa interna de retorno (T.I.R.). Por último, se realiza un análisis de sensibilidad de la T.I.R. (Tasa interna de retorno) en distintos escenarios de riesgo. Como resultado, se muestran rentabilidades muy favorables para los inversores, bajo los supuestos del estudio